In Dongen verrijst met Noorderbunder een woonwijk die het traditionele denken over woningbouw loslaat. Geen wijk waarin woningen het startpunt zijn, maar een woonlandschap waarin groen, ontmoeting en samenleven leidend zijn. Samen met gemeente Dongen en wooncorporatie Casade ontwikkelt Blink zo’n 300 woningen voor een brede doelgroep. Het resultaat is een plan waarin sociale, ecologische en ruimtelijke kwaliteit vanaf de eerste schets met elkaar zijn verweven.
Eén wijk, meerdere doelgroepen
Wooncorporatie Casade is vanaf het begin betrokken bij Noorderbunder. “Wij bouwen ongeveer de helft van de woningen: zo’n 150 sociale huur- en middenhuur woningen,” vertelt projectontwikkelaar Jeremy Mans. “Van starters en gezinnen tot senioren en zorg: deze wijk is nadrukkelijk bedoeld voor iedereen.”
Blink stapte na de tenderfase in en ontwikkelt ongeveer 130 koopwoningen in alle segmenten, aangevuld met een kleinschalig CPO-project van acht woningen en enkele particuliere kavels. Ontwikkelingsmanager Stefanie van Gool van Blink: “Juist die mix van koop, huur en zelfbouw maakt Noorderbunder tot een gemêleerde wijk, waarin mensen echt samenwonen.”
Connie Gorissen (l), Jeremy Mans en Stefanie van Gool op de bouwlocatie in Dongen.
Voor Connie Gorissen, beleidsadviseur en projectleider bij de gemeente, is Noorderbunder een behoorlijke uitbreiding. “Voor Dongense begrippen is 300 woningen erbij fors. We wilden deze uitbreiding ambitieus aanpakken. Gericht op de toekomst. Daarom hebben we Casade al vroeg betrokken en gekozen voor een marktconsultatie waarin kwaliteit en ambities centraal stonden. Blink heeft deze ambities verder uitgewerkt in kernwaarden als natuurpositief, duurzaam wonen en samen leven.”
Wonen ín het groen
De ambitie was helder: een natuurinclusieve wijk waar wonen en landschap in elkaar overlopen. “Echt wonen in het groen,” aldus Connie. “Met de auto als gast, en volop ruimte voor fietsers, voetgangers en ontmoeting. Een open woonlandschap dat sociale contacten stimuleert.”
Dat vraagt om een andere manier van denken, merkt Stefanie. “Dit is geen klassieke wijk met grote tuinen en schuttingen. Het groen wordt in een aantal velden gedeeld. Elementen van een klassieke wijk worden geblend met nieuwe woonvormen. Dat is voor sommige mensen even wennen, dus dat moet je blijven uitleggen en begeleiden.”
Om draagvlak te creëren, werd een bewonerspanel samengesteld met deelnemers van verschillende leeftijden. Jeremy: “Zij keken met een frisse blik mee naar het plan. Die participatie heeft ons echt geholpen om beter aan te sluiten bij wat er leeft in Dongen.”
Ontwikkelplan Noorderbunder in Dongen
Het landschap als drager
Noorderbunder ligt op de plek van een voormalige boomkwekerij. Bestaande landschappelijke elementen, zoals een waterpartij, zijn behouden en vormen nu de entree van de wijk. “Die waterplas was niet alleen mooi, maar ook ecologisch waardevol,” vertelt Jeremy. “Er leven al diverse diersoorten, dus behoud was logisch.”
Het stedenbouwkundig plan sluit aan op historische zichtlijnen en de molenbiotoop. Volgens Connie is er bewust gekeken naar wat deze plek al was. “Zelfs een historisch karrenpad richting de Wilhelmina molen is vastgelegd in het plan. Zo voelt de wijk als een vanzelfsprekend onderdeel van het landschap.”
Meer ruimte voor groen dan voor steen
Noorderbunder draait de gebruikelijke verhouding om: 60 procent van het gebied is openbaar gebied, 40 procent is uitgeefbare grond. “Dat zegt alles over onze ambities,” aldus Connie.
Die keuze heeft praktische voordelen. “Met zoveel ruimte voor groen kunnen we hittestress en wateroverlast veel beter opvangen,” legt Connie uit. “Er is geen hemelwaterriool; regenwater wordt opgevangen in wadi’s, openbaar gebied en deels op de kavels zelf, bijvoorbeeld via groene daken. Als dat een uitgangspunt is, dan ga je in de basis heel anders naar zo’n opgave kijken.”
De sociale gevel
De openheid van het plan vertaalt zich ook naar de architectuur. Voortuinen zijn kleiner en grenzen vervagen. Woningen hebben grote raampartijen, openslaande deuren en soms een geïntegreerd bankje of terras aan de voorgevel. Stefanie ziet het als een soort tussenzone die je kunt vergelijken met een voortent.” Het is open, semiopenbaar en je maakt makkelijker een praatje.”
Die sociale ambitie is bewust. “Dongen vergrijst en het aantal eenpersoonshuishoudens groeit,” ziet Connie in de praktijk. “Door starters en senioren bij elkaar te plaatsen, nodigt de wijk uit tot ontmoeting en onderlinge betrokkenheid.”
Impressie van een binnenstraatje, met de molen in zicht.
Samenleven vraagt om aandacht
Zo’n wijk ontstaat niet vanzelf. “Je moet mensen meenemen in het gedachtegoed,” weet Jeremy uit ervaring. “Daarom denken we aan handvatten, zodat bewoners weten wat ze straks van deze wijk mogen verwachten. Bijvoorbeeld hoe je de tuin netjes en voornamelijk groen ingericht houdt en hoe je voor voldoende natuurlijke voeding voor insecten en dieren zorgt. Maar ook suggesties voor ontmoeting, zoals het inrichten van de woning gericht op buiten en het organiseren van activiteiten in de wijk.”
Volgens Stefanie is de sociale duurzaamheid een belangrijk onderdeel van de ontwikkeling. “We willen al in deze fase ontmoetingen organiseren met huurders en kopers. Het doel is dat bewoners elkaar leren kennen en het sociale leven in de wijk straks zelf gaan dragen.”
Het hart van Noorderbunder wordt een centrale ontmoetingsplek in de open lucht, mogelijk gecombineerd met een nabijgelegen binnenruimte. “Niet zomaar een centrale plek,” benadrukt Jeremy, “maar een plek waar in elk seizoen iets gebeurt.”
Die sociale ambitie is bewust. “Dongen vergrijst en het aantal eenpersoonshuishoudens groeit,” ziet Connie in de praktijk. “Door starters en senioren bij elkaar te plaatsen, nodigt de wijk uit tot ontmoeting en onderlinge betrokkenheid.”
Ambities stapelen en samen sturen
Noorderbunder gaat verder dan bestaand beleid. Er is ingezet op biobased materialen, deels houtbouw en groene daken, volgens de principes van Het Nieuwe Normaal. Tegelijkertijd vraagt veranderende wetgeving om flexibiliteit. “Ambities kunnen soms botsen,” zegt Stefanie. “Dat vraagt tijd, overleg en vasthoudendheid.”
Volgens Connie ligt de kracht juist in de samenwerking. “We werken niet vanuit ‘wij en zij’, maar echt samen aan de ruimtelijke kwaliteit.”
Jeremy besluit: “Het stapelen van ambities blijft spannend, maar dit is precies zo’n project waar je energie van krijgt. Dit wordt de blauwdruk van een wijk die klaar is voor de toekomst.”
