Betaalbaar ontwikkelen en bouwen wordt steeds lastiger, maar bij BKN-XL in Deventer bewijst Blink het tegendeel. 70% van de 98 appartementen is betaalbaar, zonder subsidies. Volgens projectontwikkelaar Tanja van Buiten is het vooral een kwestie van durven kiezen in ontwerp en programmering.
Van havengebied naar woonplek
De aanleiding voor BKN-XL was praktisch en strategisch tegelijk. Blink kocht de grond aan in Deventer, inclusief een bestaand bedrijfspand. “Dat bedrijf is inmiddels verplaatst naar een andere locatie”, vertelt Tanja. “Met de gemeente Deventer sloten we een samenwerkingsovereenkomst en maakten we een stedenbouwkundig plan om hier een fijne woonlocatie van te maken. De seinen staan bijna op groen; het omgevingsplan ligt inmiddels ter inzage.”
Het ontwerp van BKN-XL in Deventer met 98 appartementen. Ontwerp: KLUNDER ARCHITECTEN
De contouren van het woongebouw staan, maar het ontwerp moet verder nog helemaal worden uitgewerkt. “Er is bij wijze van spreken nog geen binnenwand getekend,” schetst Tanja. “We hebben uiteraard een beeld van de programmering, maar we willen het ontwerp maximaal laten aansluiten op haalbaarheid en betaalbaarheid.”
“Betaalbaarheid is geen bijvangst. Het moet vanaf dag één leidend zijn, anders red je het simpelweg niet.”
70% betaalbaar: een gezamenlijke ambitie
De hoge ambitie voor betaalbaarheid was in eerste instantie geen harde gemeentelijke eis, maar ontstond in samenspraak. “Een eerder plan met vooral middelgrote koopappartementen en 20% middenhuur bleek op hoofdlijnen niet haalbaar, waardoor een herontwikkeling noodzakelijk werd. Een mooi moment om ook het woonprogramma te optimaliseren en opnieuw af te stemmen op de actuele behoefte van woningzoekenden. Samen met de gemeente keken we opnieuw naar de woningmix, geïnspireerd op de landelijke 30-40-30-verdeling. Sociale huur was op deze locatie niet noodzakelijk. 70% betaalbare koop en middenhuur bleek een goede oplossing voor de buurt, aangevuld met grotere appartementen. Je kunt gewoonweg niet álles betaalbaar maken, want we hebben ook ambities om extra kwaliteit toe te voegen, zoals een fijne groene omgeving rondom het gebouw, een mooie daktuin en een gezamenlijke ontmoetingsruimte. We dempen een deel van de haven om een klein buurtpark te maken. We voegen vanuit Blink echt iets toe, zodat de buurt gaat bruisen.”
Klik op onderstaande afbeelding om onze visie op het project BKN-XL te bekijken:
Wat is ‘betaalbaar’ eigenlijk?
“Heel concreet betekent het dat we de koopwoningen onder de wettelijke grens van € 405.000 (prijspeil 2025) moeten houden. Dat is ruim onder de NHG-grens. Voor de huurwoningen in het middenhuur segment geldt het woningwaarderingsstelsel (tussen de 144–186 punten). Dat is gereguleerd door de Wet betaalbare huur. € 405.000 noemen we ‘betaalbaar’, maar voor bijvoorbeeld starters in deze regio is dat nog steeds niet bereikbaar. We sturen er daarom op om het merendeel van de betaalbare appartemeten rond de € 365.000 te houden. Je moet dan denken aan appartementen van ongeveer 50 tot 70 m².”
De financiële sleutel: schaal, mix en efficiëntie
“Dat 70% betaalbaar tóch lukt, heeft alles te maken met de schaal en het maken van slimme keuzes. Met 98 appartementen kunnen eenmalige kosten, zoals de kosten van onderzoeken en het inrichten van de openbare ruimte, over veel woningen worden verdeeld. Daarnaast bevat het plan een aantal luxe appartementen en penthouses in de vrije sector.
Maar de echte winst zit in het ontwerp, zoals compacte en efficiënte plattegronden, een mate van herhaling per woonlaag, geen overmaat in het benodigde aantal parkeerplaatsen, goed nadenken over materiaalgebruik en installaties en prefab bouwen om de bouwtijd te verkorten.
Parkeren gebeurt via slimme autoliften, wat ruimte bespaart en splitlevelwoningen mogelijk maakt. Daarnaast worden er geen parkeerplaatsen toegewezen aan appartementen waardoor er geen ruimte verloren gaat aan parkeerplaatsen die het grootste deel van de dag leegstaan. Gemeenschappelijke fietsenbergingen vervangen individuele bergingen. Elke vierkante meter wordt zoveel mogelijk benut voor wonen of voor ontmoetingsplekken.”
In de laagbouw komen splitlevelwoningen met een levendige plint. Ontwerp: KLUNDER ARCHITECTEN
Kwaliteit en duurzaamheid: bewust begrensd
Bij BKN-XL staat betaalbaarheid op één. Dat betekent dat je niet elk duurzaam extraatje kunt meenemen. Het gebouw voldoet aan het Bouwbesluit en het uitgangspunt bij de uitwerking is een BENG en een MPG die 25% beter scoren dan de norm. Helaas was er niet meer ruimte om er een experimenteel, duurzaam icoon van te maken. Toch wordt het plan integraal ontworpen en zullen zoveel mogelijk ‘opbrengsten neutrale duurzaamheidsmaatregelen’ genomen worden. Zo besteden we ruim aandacht aan natuurinclusief bouwen (nestkasten, bij- en vlindervriendelijke inheemse beplanting), regenwaterberging in een grote daktuin en ontmoetingsruimte voor sociale cohesie.”
“Durf te focussen. Het stapelen van extra eisen maakt betaalbaarheid onmogelijk.”
Geen subsidies, wel zorgvuldig ontwerpen
Bij dit project wordt geen gebruik gemaakt van subsidies of regelingen. “Alles moet uit het ontwerp, de bouwkosten en de potentiële opbrengsten komen. Niet uit de grond, want die hebben we marktconform aangekocht. Dat vraagt om een zorgvuldig en goed doordacht ontwerpproces.” Op voorhand deelt Tanja een aantal belangrijke inzichten voor wie ook 70% betaalbaar wilt bouwen:
- Houd de bouwkosten vanaf dag één scherp en betrek vroeg een bouwkostendeskundige in het proces.
- Werk samen met een architect die binnen het kader efficiënt en compact kan ontwerpen.
- Benut alle beschikbare ruimte maximaal voor de woningen of functies die waarde toevoegen voor de gebruikers.
- Door parkeerplaatsen niet toe te wijzen, maar gebruik te maken van zwerfplekken en dubbelgebruik wordt de ruimte voor parkeren efficiënter benut.
- Denk in collectieve voorzieningen met toegevoegde waarde voor de gebruikers zoals een daktuin, ontmoetingsruimte en gemeenschappelijke fietsenberging.
- Zorg dat er overeenstemming is over de uitgangspunten met de gemeente en alle ontwerppartners voordat je start met ontwerpen. We hanteren bij Blink een blauwdruk voor de bruisende buurt.
Betaalbaarheid vraagt eerlijkheid
We laten met BKN-XL zien dat 70% betaalbaar wel degelijk kan, mits je bereid bent om scherpe keuzes te maken en de realiteit onder ogen te zien. Door betaalbaarheid écht op de eerste plaats te zetten, elke vierkante meter efficiënt te benutten en het ontwerp leidend te maken.”